[알면좋다] 주택임대차보호법 개정안 QnA 챕터1(갱신요구, 갱신거절)

 

 

 

 

안녕하세요. 리타임입니다.

 

 

요즘 부동산에 대해 개정되면서

경제적 측면뿐 아니라, 정보에 대해서도 많은 혼란이 있습니다.

 

 

그래서 국토교통부와 법무부는

개정된 주택임대차보호법에 관련하여

국민들의 이해를 돕기 위한 해설집을 발간했는데요.

그중 내용을 쉽게 알 수 있는

주택임대차보호법 개정안 QnA를 함께 알아보도록 하죠!

 

 

 

 

 

 

 

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1. 주택임대차보호법 갱신 요구 QnA

 

 

Q1. 개약갱신요구권의 행사는 언제부터 할 수 있나요?

임차인은 임대차계약의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지

기간에 계약갱신요구권을 행사할 수 있는데요.

계약갱신요구권은 1회에 한하여 가능하고,

이 경우 갱신되는 임대 차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

 

예를 들어, 계약만료일이 20. 9. 30. 인 경우

1개월 전인 ‘20.8.30일 0시(’ 20. 8. 29일 24시) 전까지

임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

 

단, '1개월 전까지’의 기간을 계산할 때에는 초일불산입원칙에 따라

계약만료일 1개월 전에 해당하는 날의 0시 전까지

임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 한다는 점!!

 

 

 

Q2. 임차인에게 총 몇 회의 계약갱신요구권이 부여되나요?

계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며,

이 경우 갱신되는 임대 차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

 

 

 

Q3. '20.12.10'일 이후로 계약갱신요구권 행사 가능 기간이 변경되나요?

20. 12. 10. 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차계약은

임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에

계약갱신요구권을 행사해야 합니다.

(이 규정은 `20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용됩니다.)

 

예를 들어, `20.12.10일에 계약이 만료되는 경우,
계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 하는 것인지?

 - 계약만료일이 ‘20.12.10일인 경우 현행과 같이 1개월 전인
20.11.10일 0시 ( 20.11.9일 24시) 전까지 임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

예를 들어, `20.12.10일에 새로운 임대차 계약을 체결하거나
묵시적 갱신되어 계약 만료일이 ‘22.12.10일인 경우,
계약만료 2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해 야 하는 것인지?

 - 새로운 임대차 계약 또는 묵시적으로 갱신된 계약의 만료일이 22.12.10일이라면,
만료일 2개월 전인 ‘22.10.10일 0시(22.10.9일 24시) 전까지
임대인에게 계약갱신의 의사가 도달해야 합니다.

 

 

 

Q4. 개정법 시행 당시 계약만료일까지 1개월이 안 남은 경우에 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 없습니다.

계약갱신요구권의 행사기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지이므로,

법 시행일인 20. 7. 31.부터 20. 8. 31. 사이에 계약기간이 종료되는 임차인들은

계약갱신요구권을 행사할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q5. 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제 3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 없습니다.

이번 개정 법률은 존속 중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되

법적안정성을 위해 제 3자와 계약이 이미 체결된 경우에는

예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다.

 

 

다만, 임대인은 법 시행 이전에 제 3자와 계약을 체결했다는

사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 하며, (계약금 수령 입증, 계약서 등)

임대인이 법 시행 이후에 제 3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며,

임대인이 제 3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없습니다

 

 

 

Q6. 법 시행 당시 이미 한 주택에서 4년 이상 임차거주 중인데, 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다.

개정법률은 최대 4년의 주거를 보장하는 내용이 아니고,

1회에 한하여 기존의 계약을 2년 연장할 수 있도록 갱신요구권을 부여하는 것입니다

 

 

따라서, 연장 계약·묵시적 갱신 등의 사유로 이미 4년 이상 거주한 경우라도

현재의 임대차계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

 

 

Q7. 묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?

그렇지 않습니다.

계약이 묵시적으로 갱신된 경우에는 갱신요구권 행사로 보지 않습니다.

계약갱신요구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사표시를 한 경우에 인정됩니다

 

 

묵시적 갱신은 임대인, 임차인이 기존 계약을 종료하거나

조건을 변경한다는 등의 통지를 하지 않은 경우

기존의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이루어진 것으로 보는 제도입니다.

갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

 

 

Q8. 임대인과 임차인이 사전에 계약갱신요구권을 행사하지 않기로 약정을 한 경우 유효한가요?

계약갱신요구권을 행사하지 않기로 하는 사전 약정은 법에 따라

임차인에게 인정되는 권리를 배제하는 임차인에게 불리한 약정이므로

법 제10조에 따라 효력이 없다고 판단됩니다.

 

「주택임대차보호법」제10조(강행규정)
이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q9. 임차인이 계약 만료기간에 맞추어 나가기로 하였으나, 이를 번복하고 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다.

임차인이 계약 만료기간에 맞추어 나가기로 사전에 합의하였더라도,

6개월 전부터 1개월 전까지 간에 임대인에게 계약갱신을 요구(5% 범위 이내 증액) 할 수 있습니다

 

 

 

Q10. 법 시행 전, 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절 통지한 경우, 계약갱신 요구를 행사할 수 있나요?

행사할 수 있습니다.

 

 

 

Q11. 계약갱신요구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하나요?

그렇지 않습니다.

계약갱신요구권 행사에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만,

임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 통보할 수 있습니다.

 

 

다만, 위 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월 후에 발생하며,

임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료 납부해야 함

 

 

 

Q12. 임대차 계약을 최초에 체결할 때, 계약기간을 1년으로 했는데, 1년 이상 거주하고 싶을 때에는 어떻게 해야 하나요?

2년 미만으로 정한 임대차기간은 그 기간을 2년으로 보므로,

계약기간을 1년으로 정했어도 임대차기간 2년이 법에 의해 보장됩니다.

 

 

이 경우, 2년의 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에

계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

 

「주택임대차보호법」 제4조(임대차기간 등) 
① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는
임대차 관계가 존속되는 것으로 본다.

 

 

 

Q13. 계약갱신요구권 행사에 별도의 방식이 존재하나요?

계약갱신요구권 행사 방식에는 특별한 제한이 없습니다.

구두, 문자메시지, 이메일 등의 방법이 모두 가능하지만,

장래에 발생할 수 있는 분쟁예방을 위해서는 내용증명 우편 등

증거를 남길 수 있는 방법을 활용하는 것이 안전합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 주택임대차보호법 갱신거절 QnA

 

 

Q1. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우에는 어떤 것들이 있나요?

	규정(개정 주임법 제 6조의 3제1항)	경우
1호	임차인이 2개의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우	2) 1월 연체 후 2,3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우
2호	임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우	2) 주택본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우
3호	서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우	단, 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외한다.
4호	임차인이 임대인의 동의없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우	임대인의 동의없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용·수익하게 한 경우
5호	임차인이 임차한 주택의 준부 똔느 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우	1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 중·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우 2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우
6호	임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우	주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실
7호	나. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 다. 다른 버령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우	-
8호	임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우	-
9호	그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우	단, 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

 

 

 

Q2. 임대인이 본인 또는 직계 존·비속의 직접 거주를 이유로 갱신 거절하였으나,

목적 주택에 거주하다가 제 3자에게 임대를 한 경우 어떻게 되나요?

갱신 요구가 거절되지 않았다면 계약이 갱신되었을 기간(2년)이 지나기 전에

제 3자에게 임대한 경우 원칙적으로 임대인은 종전 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다.

 

 

단, 예외적으로 정당한 사유가 존재하는 경우 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다

 

<제 3자에게 목적 주택 임대 시 손해배상액 산정>
① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액
1) 갱신 거절 당시 월 단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환 율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액
2) 「임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월 단위 임대료 - 갱신 거 절 당시 월 단위 임대료」의 2년 분에 해당하는 금액
3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

 

 

Q3. 실거주를 이유로 갱신 거절한 임대인이 제 3자에게 목적 주택을 임대한 경우

손해배상책임을 면할 수 있는 정당한 사유는 무엇인가요?

정당한 사유는 갱신거절 당시 예측할 수 없었던 사정으로

제 3자에게 임대를 할 수밖에 없는 불가피한 사유를 의미합니다.

 

 

가령 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우,

실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등

갱신거절 당시 예측할 수 없었던 불가피한 사유를 의미합니다.

 

 

 

Q4. 임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우, 임차인이 손해배상 청구를 위해

직접 거주가 허위인 것을 확인할 수 있는 방법은?

정부는 갱신거절 임차인이 해당 물건의 전입세대 또는 확정일자 열람을 통해

임대인의 직접 거주 또는 제 3자 임대 등의 사실을 확인할 수 있도록 할 계획입니다.

 

<갱신거절 임차인 임대차 정보 열람권 확대>
① 주민등록 전입세대 열람 범위 확대(주민등록법 시행규칙 제14조)
② 확정일자 등 열람 범위 확대(주택임대차 보호법 시행령 제5조)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Q5. 임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 공실로 비워 둔 경우

주택임대차보호법 위반으로 손해배상책임을 부담하나요?

임대인이 실거주를 사유로 갱신거절을 한 후 주택을 공실로 비워둔 것이

실거주 의사 없이 허위로 갱신 거절한 것으로 판단될 경우에는

주택임대차보호법 위반에 따른 민법 제750조 일반불법행위 책임을 지게 될 수 있습니다.

(제 3자에게 임대한 것은 아니므로 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항의 법정손해배상책임의 대상은 아닙니다)

 

 

단, 집주인이 입주를 하기 위해 주택 수선이나

인테리어 공사를 하는 경우,  거주하던 직계존속이 사망한 경우 등으로

불가피하게 일시적으로 공실로 둘 수밖에 없었던 경우 등에는

손해배상의 요건 중 위법성이 인정되지 않아 손해배상책임을 면할 수 있을 것입니다.

 

 

 

Q6. 법인이 임대인인 경우 직접 거주를 이유로 갱신거절이 가능한가요?

불가능합니다.

법인이 주택임대차보호법에 따른 실거주 할 수 있는 대상으로 보기 어렵기 때문입니다.

 

 

 

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더 궁금하다면??

[알면좋다] 주택임대차보호법 개정안 QnA 챕터2

[알면좋다] 주택임대차보호법 개정안 QnA 챕터2(임대료 상한, 전월세 전환)

 

 

 

 

주택임대차보호법이 새롭게 개정되면서 혼란이 있는데

이에 대한 궁금증이 잘 해결되길 바라며, 

저 리타임은 다양한 정보로 함께 합니다.

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