[알면좋다] 주택임대차보호법 개정안 QnA 챕터2(임대료 상한, 전월세 전환)

 

 

 

 

안녕하세요. 리타임입니다.

 

 

주택임대차보호법에 따른 개정에 따라,

궁금한 내용을 정리한

주택임대차보호법 개정안 QnA

그 두 번째 시간입니다.

 

 

주택임대차보호법에 관련하여 

임대료 상한과 전월세 전환에 대한 궁금증을 풀어보며

함께 개정된 내용을 알아보도록 하겠습니다.

 

 

그리고 혹시 갱신 요구와 갱신거절에 대한

궁금증이 있으신 분들은 이전 내용을 참고하시기 바랍니다.

2020/08/31 - [정보 리타임/생활정보] - [알면좋다] 주택임대차보호법 2020개정안 QnA 챕터1(갱신요구, 갱신거절)

 

 

 

 

 

 

 

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1. 주택임대차보호법 임대료 상한 QnA

 

 

Q1. 임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되나요?

임대료 제한은 존속 중인 계약에서 임대료를 증액하거나

계약갱신요구권을 행사하는 경우에 적용됩니다.

 

 

 

Q2. 갱신 시 임대료 상한 5%의 의미는 임대인이 요구하면 무조건 5%를 올려주어야 하나요?

그렇지 않습니다.

5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한 일 뿐이고 임대인과 임차인은

그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.

 

 

 

Q2-1. 그렇다면, 임대인은 임차인의 동의가 없으면 계약갱신 시 임대료 증액을 할 수 없는 것인지? 

그렇지 않습니다.

계약갱신 시 차임 증액은 임대인과 임차인이 협의를 통해

기존 차임의 5% 범위 내*에서 할 수 있습니다.

 

 

다만, 지자체는 지역별 임대차 시장여건 등을 고려하여

5%의 범위에서 증액 청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다(법 제7조 제2항).

 

당사자 간 합의가 이루어지지 않을 경우,
임대인은 「주택임대차보호법」 제7조에 따른 통상적인 차임증감청구권 행사와 동일하게 임차주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적 절하지 아니함을 들어 증액 청구를 할 수 있고
분쟁조정절차 등을 통해 그 요건이 충족된 것으로 인정되는 경우 증액이 될 수 있습니다.

 

 

 

Q3. 임대인과 임차인이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나요?

(계약갱신요구권을 행사하지 않는 경우)

가능합니다.

계약갱신요구권의 행사 여부는 임차인의 의사에 달려있으므로,

임차인이 이를 행사하지 아니하고 임대인과 합의하에 5%를 초과하여

임대료를 인상하는 새로운 임대차 계약을 체결하는 것은 가능합니다.

이 경우 임차인은 차후에 계약갱신요구권을 1회 행사할 수 있습니다.

 

 

 

Q3-1. 계약갱신요구권 행사 시 임대인과 임차인 이 합의로 5%를 초과하는 갱신계약을 체결할 수 있나요?

초과되는 부분은 효력이 인정될 수 없습니다.

주택임대차보호법 제10조 및 같은 법 제10조의 2는

이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없고,

임차인이 5%의 증액비율을 초과하여 임대료를 지급한 경우에는

초과 지급된 임대료 상당의 반환을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다

 

 

 

Q4. 개정 법 시행 전 이미 임대료 5% 초과 증액하여 계약 연장 합의를 한 경우,

임차인은 계약 갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수 있나요?

법 시행 전에 이미 계약 연장 합의가 있다 하더라도 임차인은 계약갱신요구권 행사가 가능합니다.

 

 

임차인은 현시점에서 계약갱신요구권을 행사하여 임대료를 5% 범위 내로 조정할 수도 있고,

5%를 초과하는 금액으로 합의한 연장 계약을 그대로 유지하되,

해당 계약의 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사하여

5% 범위 내에서 임대료 증액 후 2년 동안 추가로 거주할 수도 있습니다.

 

 

단, 개정법 시행(‘20.7.31.) 당시 임대차 기간이 1개월 이상 남아있지 않다면,

임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 없습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. 주택임대차보호법 전월세 전환 QnA

 

Q1. 계약갱신요구권 행사 시 전세→ 월세 전환이 가능한가요?

개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로

다시 계약된 것으로 보므로 전세→ 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란합니다.

 

 

단, 동의에 의해 전환하는 경우에도

주택임대차보호법 제7조의 2에 따른 법정 전환율 규정*이 적용됩니다

 

✽보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 “10%”와 “기준금리(現0.5%) + 3.5%” 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과하지 않는 범위 내에서 결정

 

 

 

Q2. 법정 월차임 전환율 4%→2.5%로 변경되면, 존속 중인 계약에도 적용되나요?

개정되는 시행령 시행 당시 존속 중인 임대차에 대하여도 적용하되,

시행 후 최초로 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용됩니다.

 

 

 

Q3. 지자체가 조례로 임대료 상한을 5% 보다 낮추면, 존속 중인 계약에도 모두 소급적용되는지?

지자체가 조례로 임대료 상한을 정하는 경우,

조례에서 정하는 부칙에 따라 적용범위가 결정됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. 기타 사항 QnA

 

Q1. 주택임대차보호법이 적용되는 주택의 범위는 어떠한가요?

임대차되는 주거용 건물에 모두 적용됩니다.

임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다

 

 

 

Q2. 법인이 임차인인 경우 주택임대차보호법이 적용되나요?

법인이 임차인인 경우 특별한 사정이 없는 한 적용되지 않습니다.

법인은 주민등록을 자신의 명의로 할 수 없을 뿐만 아니라,

사원 명의의 주민등록으로 대항력을 갖추어도

이를 법인의 주민등록으로 인정할 수 없기 때문입니다.

 

 

다만, 예외적으로 한국토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사,

「중소기업 기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 임차인인 경우에는

일정 요건 하에 대항력이 인정됩니다.

 

<예외사항>
① 한국 토지주택공사와 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사는 보호대상이 됩니다.
[ 「주택임대차 보호법」제3조 제2항 후단 및 시행령 제2조 ]
② 「중소기업 기본법」제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생깁니다. 또한, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제 3자에 대하여 효력이 생깁니다.
[ 「주택임대차 보호법」제3조 제3항 ]

 

 

 

Q3. 「민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민특법’이라 함)」에 따르면 ‘19.10.23. 이전에 등록한 임대사업자의 경우 등록 당시 존속 중인 임대차 계약이 있는 경우 그 임대차 계약의 종료 후 재계약 시 임대사업자가 임대료를 정할 수 있는데, 개정 주택임대차보호법에 따라 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 임대료 인상률 상한 5%가 적용되는지?

민특법 상의 임차인이라고 하더라도 주택임대차보호법상의

계약갱신요구권이 배제되지 않고 있으므로, 임차인이 계약갱신요구권을 행사였다면

그 효과는 주택임대차보호법에 의하여야 하므로,

임대료 인상률 상한 5%가 적용된다고 보아야 할 것입니다.

 

「민간임대주택에 관한 특별법」제3조(다른 법률과의 관계) 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리 등에 관하여 이 법에서 정하지 아니한 사항에 대하여는 「주택법」, 「건축법」, 「공동주택관리법」 및 「주택임대차보호법」을 적용한다.

 

 

 

 

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[알면좋다] 주택임대차보호법 개정안 QnA 챕터1(갱신요구, 갱신거절)

[알면좋다] 주택임대차보호법 개정안 QnA 챕터1(갱신요구, 갱신거절)

 

 

 

 

주택임대차보호법이 개정되는 가운데 도움되길 바랍니다. 

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